Pernah dengar soalan ni?
Macam kes ni, bukan dekat Malaysia, tapi dekat UK.
Mortgage dia £800 sebulan, tapi bank tak approve. Akhirnya dia kena terus menyewa dengan bayaran £1,200 sebulan.
Sekali pandang memang nampak tak logik.
“Kita dah mampu bayar sewa £1,200 sebulan, kenapa bank tak bagi pinjam untuk ansuran £800?”
Sebenarnya, benda ni tak semudah yang kita fikir.
1. Menyewa dan memiliki rumah adalah dua komitmen yang berbeza.
Kalau kita menyewa dan tiba-tiba tak mampu bayar, kita masih ada pilihan untuk berpindah ke rumah yang lebih murah.
Tapi bila dah beli rumah, kita terikat dengan pinjaman 30–35 tahun. Kalau tak mampu bayar, rumah boleh dilelong. Risiko kepada bank jauh lebih besar.
2. Bank bukan sekadar tengok ansuran bulanan. Mereka menilai keseluruhan profil risiko pemohon.
Ramai ingat bank hanya tengok gaji dan cashflow.
Hakikatnya, bank melihat keseluruhan profil kewangan kita seperti:
– Pendapatan dan kestabilan pekerjaan.
– Rekod pembayaran hutang (CCRIS).
– Nisbah hutang kepada pendapatan (DSR).
– Penggunaan kad kredit.
– Komitmen sedia ada seperti pinjaman kereta, personal loan dan BNPL.
– Simpanan dan aset.
Malah, ada individu yang mempunyai aset yang kukuh walaupun pendapatan semasa rendah masih boleh mendapat pembiayaan dalam keadaan tertentu.
Sebaliknya, kalau gaji tinggi tetapi selalu lewat bayar hutang, kad kredit sentiasa maksimum atau banyak tunggakan, bank akan melihat kita sebagai peminjam yang lebih berisiko.
3. Kos memiliki rumah bukan sekadar ansuran bulanan.
Ramai hanya bandingkan:
Sewa: £1,200
Mortgage: £800
Tetapi bila dah jadi pemilik rumah, ada kos lain yang perlu ditanggung seperti:
– Insurans rumah.
– Cukai berkaitan hartanah.
– Yuran penyelenggaraan.
– Kos membaiki rumah apabila rosak.
Semua ini perlu diambil kira.
Masa kita penyewa, kos tu di tanggung oleh tuan rumah.
4. Bank tak suka rumah kena lelong.
Ramai fikir kalau pelanggan gagal bayar, bank boleh lelong rumah dan selesai.
Sebenarnya, bank paling tak mahu perkara itu berlaku.
Proses lelong mengambil masa, melibatkan kos guaman dan ada risiko rumah dijual pada harga lebih rendah daripada baki pinjaman.
Sebab itu lebih baik bagi bank menolak permohonan yang berisiko daripada berdepan pinjaman tidak berbayar (NPL) beberapa tahun kemudian.
Kesimpulannya, bila bank menolak permohonan pembiayaan rumah, ia tidak semestinya bermaksud kita tak mampu bayar ansuran bulan depan.
Apa yang bank cuba nilai ialah kebarangkalian kita mampu membayar ansuran itu setiap bulan untuk tempoh 30 atau 35 tahun, walaupun berlaku perubahan dalam ekonomi dan kehidupan.
Itulah bezanya antara “mampu bayar hari ini” dengan “berkemampuan membayar untuk jangka panjang.”
