Setiap kali OPR naik, mesti akan keluar cerita2 macam ni.
“Isu OPR naik. Macam mana kami selesaikan hutang rumah pertama kami dalam masa 9 tahun?”
Mesti punya.
Senang cara nak naikkan follower sebab ini trend semasa.
Sebenarnya dah malas nak komen, tapi sebab taknak orang ikut buta tuli, kita pun share pasal ‘cara’ yang penulis tu amalkan.
“ Cara pertama : 10% deposit.
Walaupun sebagai pemilik rumah pertama, kami layak untuk dapat 100% loan, kami memilih untuk bayar deposit supaya kami dapat kurangkan ansuran bulanan.
Mana nak dapat 10% deposit?
Jawapan dia : EPF Akaun 2.
Kalau akaun EPF 2 tak cukup nak bayar 10% deposit rumah, macam mana?
Top up dengan duit simpanan.
Kalau dah campur EPF Akaun 2 dengan duit simpanan pun masih tak cukup jugak? Itu maksudnya kita memilih untuk beli rumah yang di luar kemampuan kita.
Beli rumah bukan sekadar gembira loan approved boleh beli rumah harga beratus-ratus ribu tau berjuta-juta, tapi kena fikirkan jugak kemampuan untuk jangka masa panjang.
Kadar interest dan kenaikan OPR adalah benda yang sepatutnya termasuk dalam perkiraan masa nak beli rumah selain perkiraan berapa kita nak kena bayar setiap bulan.”
Komen saya:
Bagus kalau nak bayar deposit untuk kurangkan jumlah keuntungan (interest) yang bank dapat, tapi kurang setuju dengan penggunaan akaun EPF 2 tu.
Harga Rumah: RM 114,000 (Sama ada harga rumah tu logik atau tak kita letak tepi)
Downpayment 10% : RM 11,400 (bayar guna EPF akaun 2)
Jumlah Loan: RM 107,730 (Harga Rumah – Downpayment) + 5% (moving costs – loan agreement MRTT, dsb)
Historical Return EPF : 5% setahun
Profit Rate Rumah : 4.5% setahun
Tenure Loan : 24 tahun
Bayaran bulan2: RM 612.36
Total profit kalau bayar sampai habis 24 tahun: RM 68,628.68 (simpan dulu figure ni)
Katakan dia tak ambik 10% deposit sebab dia tak guna EPF akaun 2 dia,
Harga Rumah: RM 114,000 (Sama ada harga rumah tu logik atau tak kita letak tepi)
Jumlah Loan: RM 119,700 (Harga Rumah + 5% (moving costs – loan agreement MRTT, dsb))
Historical Return EPF : 5% setahun
Profit Rate Rumah : 4.5% setahun
Tenure Loan : 24 tahun
Bayaran bulan2: RM 680.40
Total profit kalau bayar sampai habis 24 tahun: RM 76,255.20
Beza antara dua2 scenario untuk profit yg di bayar adalah RM 7,626.52
Duit yang guna utk downpayment 10% dari EPF tadi RM 11,400. Kalau duit tu tak kacau dan compounding selama 24 tahun, dia naik dari RM 11,400 jadi RM 36,766.14 (beza dalam RM 25,366.14)
Eh, macam lebih plak kalau x kacau duit EPF akaun 2 tu.
Tapi macam biasa la, kalau nak guna juga, guna lah, duit korang, bukan duit aku.
Kita sambung lagi cerita ni.
“ Cara kedua : Bayar lumpsum principal rumah setiap tahun. Interest rumah adalah bergantung kepada baki principal loan kita.
Makin kecil nilai principal,
makin rendah interest yang dikenakan,
makin pendek loan tenure,
makin cepat loan kita habis.
Ada 2 kaedah untuk bayar lumpsum principal rumah ni :
Kaedah pertama : Duit Simpanan
Untuk loan dengan Alliance Bank, aku walk in je dekat bank bagitau :
“Saya nak bayar lumpsum principal rumah”.
Lepas buat bayaran lumpsum tu, dalam waktu 24 jam dah boleh view baki principal baru dekat website bank tersebut.
Kami tak allocate specific savings setiap bulan untuk kurangkan principal rumah. Jadi, kami bayar lumpsum principal ni guna duit bonus.
Setiap tahun, aku akan dapat bonus sebulan gaji, biasanya bulan Januari.
Hint pulak akan dapat bonus 2 kali setahun.
Satu bonus sebulan gaji (April)
satu lagi bonus setengah bulan gaji (Oktober)
Bak kata suami aku, duit bonus semua ni, anggap je tak wujud. Jadi, bila masuk je duit bonus, kami akan terus pergi bank untuk bayar principal rumah. “
Komen saya:
Kalau guna duit extra untuk settlekan principal loan rumah ok jer. Dari duit tu guna untuk benda2 lain. Tapi konsep sama macam sebelum ni, boleh jer kalau nak simpan / labur duit tu dulu untuk dapat lagi banyak, dan sebenarnya boleh settlekan rumah tu lagi awal kalau nak.
Kalau nak buat cara dia ni kena pastikan bila gi bank tu, cakap nak bayar principal ya. Kalau x, cara ni tak jadi.
Jom kita tengok cara kedua dia plak,
“ Cara kedua : EPF Akaun 2
EPF Akaun 2 ni adalah duit yang tak payah nak sayang-sayang. Selagi boleh keluar, keluarkan je.
Kita dah ada EPF akaun 1 sebagai back up simpanan untuk pencen masa umur 55 nanti. Jadi masa masih kerja ni, keluarkan je EPF Akaun 2 tu untuk cepat-cepatkan habiskan hutang.
Baru lah nanti kita dapat pencen dengan bergaya dan ringan kepala bila hutang semua dah tak ada.
Bawak keluar EPF akaun 2 ni dah jadi macam aktiviti tahunan kami dari tahun 2013 (lepas dapat kunci rumah) sampailah kami habis bayar hutang rumah tersebut pada tahun 2021.
Duit bonus + duit EPF Akaun 2 ni lah yang banyak membantu kami cepat habiskan hutang.”
Komen saya:
Saya tak tahu keadaan seluruh kewangan dia. Sebab dia cakap EPF akaun 1 tu back simpanan masa pencen umur 55. Mungkin dia ni kerja kerajaan (tapi pelik la plak, kalau skim pencen mana ada EPF)
EPF pun cakap ramai orang takleh nak bersara walaupun dengan 100% duit EPF diaorang. Inikan pulak orang cakap boleh dengan 70% (assume pakai semua EPF akaun 2 dia).
Pengiraan dia konsep sama macam dkt atas tadi.
Saya faham konsep orang tak nak peningkan kepala dengan hutang especially masa dah bersara nanti. Tapi kalau tak kena cara dia, boleh jadi lagi teruk. Mmg hutang tu setel, tapi mungkin duit untuk benda2 lain plak tak ckp.
Sblm nak buat keputusan2 macam ni, tolong lah jangan buat berdasarkan satu dua pos yang baca dekat social media. Kalau apa2 jadi, diaorang tu nak bertanggungjawab ke dgn advice yg dia bagi?
Tapi disclaimer sama macam sblm ni. Tu duit korang, ikut suka la nak buat apa kan. Aku tolong nak bagi second opinion jer.
Dah. Jom sambung balik.
“ Cara ketiga : Bayar ansuran bulanan macam biasa.
Walaupun kami dah bayar lumpsum principal untuk tahun tu, tapi ansuran bulanan dekat bank tetap bayar macam biasa.
Jangan culas.
Sebab dalam ansuran bulanan tu pun ada nilai principal yang kita kena bayar.
Macam aku cakap tadi,
makin kecik nilai principal,
makin rendah interest yang dikenakan,
makin pendek loan tenure,
makanya, makin cepat loan kita habis.
Game loan rumah ni,
kalau kita nak menang dengan bank,
kot mana pun, kita tetap kena :
Usaha untuk kurangkan principal,
Usaha untuk kurangkan principal,
Usaha untuk kurangkan principal.
Dan yang paling penting, beli rumah yang harga dan ansuran bulanan dia di dalam kemampuan kita.
Jangan terlalu mengejar rumah impian sampai akhirnya kita sendiri yang hidup terseksa dan terbeban. “
Komen saya:
Betul, loan rumah ni, kalau principal kita dah rendah, jumpa yang kita bayar tu lagi banyak akan makan principal dari bayar profit (interest). Sebab tu awal2 ambik pembiayaan jumlah principal tu kurang lambat. OPR naik atau turun pun, kalau kita bayar bulan2 ikut apa yang bank suruh tu, akhirnya keseluruhan amount principal tu akan habis bila tempoh loan tu dah habis.
Jangan gelabah sgt sebab tengok kenapa dah bayar 5 tahun, tak banyak lagi yg turun.
Skrg ni, aku nak tunjuk cara yang mungkin lagi optimum untuk setelkan loan rumah. Sebab aku malas nak kira balik, aku guna kiraan sama macam kes tak bayar deposit tadi.
Harga Rumah: RM 114,000 (Sama ada harga rumah tu logik atau tak kita letak tepi)
Jumlah Loan: RM 119,700 (Harga Rumah + 5% (moving costs – loan agreement MRTT, dsb))
Historical Return Investment : 5% setahun (tak susah sgt pun nak dpt yg ni)
Profit Rate Rumah : 4.5% setahun
Tenure Loan : 24 tahun
Bayaran bulan2: RM 680.40
Total profit kalau bayar sampai habis 24 tahun: RM 76,255.20
Katakan lah, kita ok nak bayar RM 120 ke principal kita tiap2 bulan dari start pembiayaan kita tu,
Penjimatan interest: RM 20,000.11
Tempoh pembiayaan : Jimat 68 bulan (loan rumah settle dalam 18 tahun 4 bulan)
Tapi, kalau kita simpan RM 120 tu bulan2 ke instrumen2 yang boleh bagi kita 5% setahun, kita akan ada RM 41,599.62 selepas 18 tahun dan kita kena top up RM 1k saja untuk settlekan balance loan tu lepas tu.
Itu kalau 5% setahun, kalau kita dapat 6% setahun, loan rumah tu setel dalam masa 17 tahun 6 bulan. Ingat, ni bayar extra RM 120 sebulan jer, lepas tu tak bayar downpayment 10% awal2 tadi. Kalau ada downpayment tu boleh setel lagi awal.
Ni semua adalah estimate ya. Kalau cara dia betul, boleh jer jimat lagi banyak untuk bayar interest dkt bank tu.
Overall, aku ok orang nak kurangkan jumlah bayar dkt bank tu. Cuma kurang setuju dgn advice guna duit EPF akaun 2 especially sebab bukan keadaan semua orang sama. Ada org tu akaun EPF la the only tabung persaraan yang dia ada.
In the end, terpulang kepada tuan punya duit dan rumah tu untuk buat mana keputusan yang naik untuk diri masing2 sebab tu duit korang.