Sebab pembiayaan ni lulus berdasarkan risiko yang bank kena ambik bila dia nak luluskan application kita tu.
Penjawat awam kira antara golongan paling “terjamin” untuk bagi pembiayaan sebab lebih susah untuk hilang sumber pendapatan berbanding kebanyakan sektor lain. Dari sudut bank, kestabilan pendapatan tu penting sebab loan rumah ni komitmen 30–35 tahun.
Kalau kerja sendiri lagi lah mencabar, lebih-lebih lagi bila income tak tetap setiap bulan.
Ada bank yang akan ambik purata pendapatan beberapa bulan lepas, tapi hanya sebahagian daripada income tu diiktiraf untuk kiraan DSR. Jadi walaupun seseorang tu secara purata dapat RM15,000 sebulan melalui komisen atau bisnes, kuasa pinjaman dia mungkin lebih kurang sama macam orang bergaji tetap RM7,500 sebab bank letak haircut pada pendapatan yang dianggap tak konsisten.
Ramai nampak benda ni macam “tak adil”, tapi dari sudut bank, diaorang tengah ukur:
sejauh mana income tu stabil
mudah atau tidak income tu hilang
dan apa kemungkinan bayaran bulanan sangkut kalau ekonomi berubah
Sebab tu kadang-kadang:
orang gaji RM5k boleh lepas
tapi orang income RM10k–15k pun boleh sangkut
kalau struktur pendapatan dia dianggap berisiko tinggi.
Tapi menariknya, ada satu golongan yang sebenarnya paling mudah dapat pembiayaan walaupun “takde income”.
Iaitu orang yang memang dah ada aset dan simpanan yang besar.
Sebab risiko bank dekat golongan ni sangat rendah.
Aku sendiri ada beberapa klien yang technically takde pendapatan aktif pun, tapi masih boleh lulus pembiayaan sebab:
simpanan tunai besar
ada portfolio pelaburan
aset banyak
rekod kewangan bersih
Secara mudahnya, bank nampak: “Kalau dia nak beli cash pun dia mampu.”
Jadi walaupun takde slip gaji, risiko untuk default tetap rendah pada pandangan bank.
Sebab tu sebenarnya bila bank approve atau reject sesuatu pembiayaan, dia bukan semata-mata tengok “berapa gaji”.
Dia tengok:
kestabilan kewangan
kebarangkalian gagal bayar
dan kemampuan seseorang untuk survive dalam jangka panjang kalau berlaku masalah kewangan.
Akhirnya, bank akan approve bila dia rasa risiko yang dia ambik tu masih dalam tahap yang dia boleh tanggung. Kalau tak, memang susah nak lepas walaupun atas kertas nampak “mampu bayar”.
